Съвети и новини

Свободният избор е основно право и повод за гордост в съвременното демократично общество. Според психологът и икономист Бари Шуорц, обаче, огромното разнообразие, сред  което трябва да се ориентираме, за да вземем решение, парадоксално ни затруднява и ни прави нещастни. От една страна, то предизвиква потребителско вцепенение - отлагаме сложните избори толкова дълго, че те стават ненужни. От друга, никога не сме напълно доволни от избраното, тъй като продължаваме да се съмняваме, че може да не е най-подходящото. Ако пък очевидно не отговаря на очакванията ни, това ни кара да се чувстваме виновни, защото не сме се справили достатъчно добре.

Изборът на банка за Вашия пръв ипотечен кредит вероятно е сред най-комплексните и важни за бъдещето Ви решения. За да намалите максимално вероятността да съжалявате, си заслужава да отделите време и да се запознаете с достатъчно информация, която да Ви помогне да осмислите различните преимущества или последствия от покупката на семеен дом с помощта на кредитираща институция. Добрата новина е, че на българския пазар оперират значително по-малко на брой банки, сред които да избирате (към март 2020 те са 24 по официални данни на БНБ), в сравнение с Германия, например (където към 2018 по данни на statista.com те са били над 1500). Това предполага по-малка конкуренция у нас, но все пак означава и че усилието, което трябва да положите, за да вземете добре информирано решение, е доста по-малко.

Ето и списък с основните въпроси, които трябва да изясните, преди да решите кой да помогне за изплащане на дома Ви:

1) По какво се различават банките на пръв поглед?

Сравнителният анализ или т.нар. бенчмаркинг (benchmarking) е добро начало за ориентация във всяко проучване. За целта може да се запознаете с експертни класации и статистки преди да решите от кои банки да поискате оферти. Например, такова е ежегодното изследване на банковия сектор, провеждано от в. “Капитал”. Обобщените групи показатели, които то отчита с различна тежест, са:

• Стабилност и риск - 45%
• Ефективност и рентабилност - 30%
• Устойчивост и динамика - 20%
• Размер (сума на активите) - 5%

По размер на активите Българска народна банка групира банките в България в три основни групи - тази на петте най-големи банки (Първа), на останалите банки (Втора) и на клоновете на чуждестранни банки (Трета). По този критерии всички от Първа група попадат и в ТОП 100 на най-големите институции в Централна и Източна Европа за 2019 г.

Друг показател, който може да Ви е от полза за първоначално сравнение, е дългосрочният депозитен рейтинг на банките, потвърден от независима агенция на база анализ на финансови показатели и пазарна динамика. Той варира от ААА (най-високо качество на кредитиране) до С (изключително високо ниво на кредитен риск).

В онлайн пространството вече съществуват и сравнителни калкулатори, които може да ви дадат първоначална ориентация, за да сведете избора си до 2-3 институции (например Izbiram.bg или MoitePari.bg). Имайте предвид, обаче, че индивидуалните променливи, които банката трябва да отчете, за да изготви оферта за Вас, няма как да се предвидят от тези инструменти. За разлика от Scorify, те не могат да оценят реалния Ви рейтинг на кредитоискател по данни на ЦКР.

2) За какво да внимавате от самото начало?

На първо място трябва да приемете, че всички банки спазват строги финансово - счетоводни стандарти, така че от надлежното прочитане на правилата, както и от събирането на изискуемите документи ще зависи успешната Ви комуникация с тях. Ето защо е добре да започнете с на пръв поглед еднаквите и скучни “Общи условия”, публикувани в сайтовете им. Обикновено това са не повече от 10 - 15 страници, които така или иначе ще трябва да разпишете при одобрение на кредита. Добре е да сте наясно с какво ще се съгласявате, а и ще свикнете с терминологията. Имайте предвид също, че те се актуализират според промени в нормативната база или въвеждане на нови продукти и услуги, така че търсете последната версия.

Повечето банки вече предлагат и примерни онлайн калкулатори за своите продукти на база следните ключови фактори:

• Валута - най-популярните са в лева или евро
• Размер на кредита - обикновено от 5,000 лв до 400,000 – 500,000 лв
• Срок на издължаване (не повече от 30 - 35 години)

Допълнителни фактори, които ще повлияят върху определянето на персоналните Ви условия са:

• На колко години сте към момента на искане на кредита - максималното разсрочване зависи и от предполагаемото навлизане в пенсионна възраст, когато се очакват по-ниски доходи и от средната продължителност на живот в страната. Обикновено се поставя таван - до около 70 години да постигнете окончателно погасяване. Този фактор присъства в калкулатора на UniCredit Bulbank.
• Дали ползвате и други банкови продукти и дали заплатата Ви се превежда в същата банка - така ще осигурите още доход за банката и съответно - може да получите отстъпка от лихвения процент. Това е включено в калкулатора на Райфайзен банк.
• Дали нетният Ви доход е над определен праг, който гарантира стабилност - това обезпечение намалява годишния лихвен процент (в случая 1,100 лв според Райфайзен банк).

2) Какъв е размерът на финансиране спрямо пазарната оценка на имота и каква ще бъде отговорността Ви?

Добре е да имате ясна предварителна представа за бюджета, който смятате да поискате от банката, за да се ориентирате спрямо това в приблизителните възможни разходи около кредита. Не всички ипотечни продукти покриват на 100% цената, която трябва да платите. Това означава, че от Вас ще се очаква да разполагате не само със стабилни доходи, но и с достатъчно спестявания за първоначалните разплащания. Ако вече сте набелязали имот, вероятно сте наясно и с необходимостта от инвестиция в ремонт и обзавеждане. Някои кредити включват разходи и за тези пера, но трябва да проверите изрично дали това е така в разглежданите оферти.   

Уверете се и как се очаква да обезпечите кредита. Някои банки дават възможност да избирате дали цялото Ви имущество ще послужи за гаранция при неспазване на условията или отговорността ще бъде ограничена до обекта на покупка. Разбира се, това може да зависи и от индивидуални обстоятелства, свързани с цената на имота и доходите Ви. Понякога видът отговорност определя и възможния процент финансиране (може да спадне от 100% до около 70%).

3) Какво е ГПР и защо трябва да го сравните?

Годишният процент на разходите по кредита (ГПР) отчита какви са допълнителните средства за обслужване, които предстои да плащате над основната месечна вноска (която се състои от съответна част главница плюс лихва върху остатъка). Ето защо се счита, че ГПР е и най-смисленият показател за сравнение на различни банкови оферти отвъд рекламираните минимални лихвени проценти. Начинът, по който се изчислява този решаващ фактор, е заложен в Закона за потребителския кредит. Методът на погасяване на главницата и лихвата към нея, както и срокът на заема, са ключови, но не и единствени компоненти в това уравнение.

За да добиете представа как всяка банка изчислява ГПР, Ви препоръчваме да разгледате т. нар. “представителни примери”, които също по закон е задължително да бъдат подробно разписани и ще откриете във фирмените сайтове. Чрез банковите калкулатори можете и сами да си съставите такива с избрана от Вас сума. Ето пример актуален към 5 март 2020:

Избрана сума за кредит от 100,000 лв, разсрочена за 30 години. Възраст на кредитоискател - 30 години. Доход под 1,100 лв / месец.

Банка	УниКредит Булбанк	ДСК	ОББ	Raiffeisen
Месечна вноска		437,40 лв	410,80 лв
ГПР	4,64%	3,46%	3,07 %	6,38% (при превод на заплата в банката)
Обща дължима сума	Не е посочена	159 491.87 лв	Не е посочена	219 801.30 лв

Ако процентите не Ви говорят нищо, погледнете и общите дължими суми в края на калкулатора или примера. Те ще Ви подскажат паричното изражение на ГПР в крайния резултат.

За съжаление, няма законово изискване представителните примери да използват точно определени еднакви параметри, затова те могат да бъдат подвеждащи. Ако не са включили калкулатор в сайта си, банките използват близки, но все пак - различни изходни суми и това прави ГПР от примерите им несравнимо.

90 000 лв	Примерна сума	110 000 лв
FiBank	Банка	Postbank / „Юробанк България” АД
381,58 лв	Месечна вноска	602,86 лв
	ГПР	2,98%

 

4) Какви са допълнителните такси?

Друго затруднение в ориентацията за цялостния разход идва от факта, че формирането на ГПР може да включва различни такси при различните банки и не винаги обхваща всички придружаващи услуги. Ето защо трябва да прочетете внимателно какво всъщност Ви предлагат и да помислите:

• Задължително ли е?

 Няма как да купите жилище без да заплатите административните такси, свързани с вписване на имота, местни данъци, нотариални заверки и други подобни стъпки. Някои банки предлагат допълнително финансиране за тях като потребителски кредит, който също може да платите разсрочено срещу лихва, но те не са включени в ипотечния ГПР.

Таксите, свързани със застраховките по кредита, може да са задължителни (както е например със застраховката на имота) или препоръчителни (като таксата за застраховка “Живот”). Не всички застрахователни такси са предварително изчислени в публикуваните ГПР. Прочетете внимателно в условията дали не се съгласявате банката да действа като Ваш пълномощник и да предоговоря условията по застрахователния продукт. Това може да не е особено разумно и да оскъпи в бъдеще услугата. 

• Каква е формата на разхода - еднократен или повтарящ се?

Почти невъзможно е да получите кредит без да платите следните базови такси (макар че в старанието си да се конкурират някои банки ги опрощават или приспадат частично след одобрение):

®    За разглеждане на документите - еднократно

®    За комисионна за оценка на кредитния риск - еднократно

®    За оценка на имота - еднократно

®    За вписване на ипотеката - еднократно

®    За ангажимент по кредита (в случай, че не го усвоите за определен период) - еднократна плюс месечна такса

®    За разплащателна сметка по кредита - месечна такса.

(Дори да няма изискване заплатата Ви да се превежда в същата банка, ще трябва да отворите сметка за вноските и тя води след себе си разход за обслужване. В някои банки има и изискване за издаване на карта с функции като SMS известявания за движения към тази сметка и това може да оскъпи услугата.)

®    За застраховка - месечна или годишна вноска

• Какви може да са ползите / последиците в дългосрочен план?

В случай, че не сте сигурни дали да добавите разходи и за застраховка “Живот”, имайте предвид, че задълженията по ипотечни кредити се унаследяват според българското законодателство. Ако конкретен застрахователен продукт не е препоръчан от банката като част от офертата, но искате да го добавите - може да проучите и варианти за застраховки със спестовен компонент. Ако пък вече имате такава - това може да подобри условията по кредита.

Някои банки включват преференциални предложения, за да привлекат вниманието на клиентите. Например, предлагат референтни програми “Доведи приятел”, при които дават облекчения при лихвените плащания за месеца на сключване на новия кредит. При редовно издължаване по ипотечната програма може да Ви предложат и намалени лихви за друг потребителски кредит.

Важно е да проверите и какви са условията за предсрочно изплащане или предоговаряне. В момента повечето банки залагат 1% оскъпяване, но при погасяване преди първите 12 месечни вноски. Някои го начисляват върху главницата, а други - върху цялата сума. Това също трябва да се има предвид.

4) Каква е методологията за изчисляване на лихвения процент?

Всяка банка задължително публикува на сайта си тази информация. Повечето институции в момента използват променлив лихвен процент, който е съставен от референтен лихвен процент (РЛП) и обявена фиксирана надбавка. РЛП е пазарен индекс. В зависимост от валутата това е:

• Euribor - за евро, публикуван на сайта на Европейската банкова федерация
• Друг индекс, който банката е приела за работещ и адекватен.

До 2018 г. БНБ е публикувала индекса СОФИБОР, който е служил за основа на РЛП. След като институцията спира да го изчислява и предоставя, всички банки започват сами да определят методологията си по съгласувани с регулатор планове. Ето защо в документите по темата ще видите и приравнявания за кредити взети преди и след тези промени.  В момента РЛП варира за различните банки от 0,05% до 0,25%. Всички базират решението си за стойностите на РЛП на индекси, публикувани редовно от БНБ или други надеждни източници на пазарни анализи. Няма обаче единодушно избран предпочитан индекс. Някои актуализират ежемесечно стойностите. В повечето случаи се приемат средни стойности за тримесечие или за 6 месеца, затова и лихвите се променят около 2-4 пъти годишно. Обърнете внимание как това е разписано в офертата Ви, както и дали има период с по-нисък, фиксиран лихвен процент или друга срочна промоция. Обикновено се дават облекчения за първата година.

5) Какъв е погасителният план?

Освен всички други детайли, ще трябва да решите и как предпочитате да се разплащате с банката - чрез равни месечни вноски (анюитетни) или чрез намаляващи вноски. От математическа гледна точка - разликата се състои в бързината, с която предпочитате да връщате стойността на главницата, тъй като лихвата винаги се начислява по един и същ начин, но непогасеният остатък ще е различен и това влияе на вноската. От потребителска гледна точка - в първия случай трябва да решите каква е оптималната сума, която бихте могли да отделяте, без да се затрудните финансово и да се придържате към тази стойност при преговорите. Във втория, при равни други условия, ползата ще бъде, че вероятно ще си спестите разход за лихви, но първите няколко години може да се наложи да спазвате по-строга финансова дисциплина. Все пак, размерът на вноската и оскъпяването могат да се коригират и през броя на месеците / годините за разсрочване. Важното е, да обмислите решението добре, за да се чувствате комфортно с резултата. За целта - изискайте и прегледайте погасителния план по месеци, който трябва да Ви предоставят като анекс към договора.

6) Доволни ли сте от първоначалното клиентско преживяване?

След обективните критерии, не е за подценяване и субективният фактор - обслужването. Ипотечните кредити са важен и доходоносен за банките продукт и би следвало да са придружени от любезно отношение, старателни разяснения, удобни за Вас като клиент съпътстващи услуги. Ако от самото начало виждате, че има неясноти, напрежение в комуникацията, пораждащо липса на доверие към консултантите - помислете дали това е Вашата банка в дългосрочен план. В крайна сметка - ако не сте доволни от първоначалния си избор, вече можете да предоговорите и рефинансирате кредита си през друга институция. Вариантите са много - важното е да сте информирани и проактивни, за да ги сравните.

Целта на тази статия не е да препоръчва дадена банка или да води към определено потребителско решение. Съдържанието е с общо информативен характер и нито авторът, ниво “Кредит Гаранция” ЕООД могат да носят отговорност за това, че дадено лице е действало или не в резултат от публикуваната информация.

 

НАПРАВИ СИ БЕЗПЛАТНА КРЕДИТНА ОЦЕНКА